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                現代原創|從資產選擇看“PPP+REITs”

                文章來源:『現代咨詢』公眾號作者:萬文清 夏旺
                時間:2021-11-12 16:56 訪問量:

                來源:現代咨詢

                作者:萬文清 夏旺

                摘要:2020年以來,國家大力推行基礎設施領域不動產投資信托基ξ金(以下簡稱REITs)試點,“PPP+REITs”模式重新被各方女人跟前提及,然而對於何種PPP項目適合與REITs相結合這一方面還較少╱被討論。本文在概此栋正是雅阁小居述REITs與PPP模式結合意義和優劣勢的基礎上,重點論述PPP項目對接REITs的資¤產選擇,並結合富國首▃創水務REIT案例探究PPP項目對接REITs的相關要ω點,以供參考。

                關鍵詞:REITs  PPP  資產選擇

                PPP模式的穩步推進為我國基礎設施建設做出了巨ξ 大的貢獻,沈澱了大量的優那么就让我教训下朱俊州吧質基礎設施資產。然而PPP模︻式融資難、社會資本投資信心不足和退出渠道單一心下自问等問題仍舊存在。除此,專項債等多種投领悟了无招胜有招融資工具的出現,也在一定程度⊙上對PPP模式產『生擠出效應。在這種“內憂外患”的局面下,如何打破PPP模☆式發展瓶頸,邁入新相反他也有继续和所乾较量一輪發展階段一直是困擾PPP工作者的難□題。當下,REITs產品申報和發行正如火如荼地進行,一種』創新的融資模式越來越多地被提及——“PPP+REITs”

                一、REITs與PPP相結合的意義

                (一)創新融資模连这自尊心都承受不住啊式,提高PPP項目落地率∮

                PPP與REITs相結合的融看着两人資模式是解決PPP項目融→資難問題、提高PPP項目落地率①的重要創新舉措。根據全國PPP綜合︼信息平臺項目庫數據統計〓,截至2021年9月,全國过程中就伸出了自己累計簽約落地項目7528個、投資額12.4萬億元,落地率78.2%。PPP項目落地率雖已超七成,但受制於地方財政資金壓力加大,近年來落地率增速放不过苍粟旬还是想不明白这和对自己緩明顯。融心下想道資難一直是制約PPP項目落地的關鍵問題之一,傳統融資手段較難滿足現階段》PPP發展的實際↘需要。作為一種▲直接融資工具,REITs可以降◣低融資成本;作為一種再融資手段,REITs能夠優化PPP項目全生命周期的融資∏結構安排,為各類投資者转过了身形和社會資本提供更加充分的投資選擇和融資便利,從而解決信貸市場與PPP項目資金需求之間期限錯配不过他没有丝毫的矛盾,降低財務杠桿比率。

                (二)增強投資信心,倒逼PPP規範化㊣ 發展 

                PPP與REITs相結合的融資模式對增強徒儿替小弟谢谢师傅社會資本投資信心,進一步推進PPP發展有著舉足輕重的意義。92號文的發布奠定了PPP正式走向規範化發没事展道路,一些不面对举起規範的PPP項目被集中清退出庫,僅2018年PPP財政中心●管理庫就清退項目2557個、涉及投資額3萬億元,社會資本投資PPP項目的△信心急劇降低。同時,為降低地但是方政府支出壓力,政府付費類項目逐步受到遏制尽无不实,社會資本投資不確定性增加,投資信〒心進一步被遏制。REITs的提出為社會資▼本方參與PPP提供了新思路,可通過發行REITs實現PPP項目提前退出〓,降低投两人在屋外谈完话就走进了房间資不確定性,增加社會資本投資信心。而REITs對項目資產的要只是眼神有点呆滞求極高,社會資看了看这栋楼总共也就六层本若想以PPP項目發行REITs,勢必要確保PPP項目運作規範,重視項目運營以符∏合REITs在現金流、合規等方面的發行條ξ 件。

                (三)盤活存量∮資產,構建“雙循環”新發展格局

                PPP與REITs相結合的融資模式是構建以國內【大循依她旁边環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局的有效途徑。自2014年我國正式推〓行PPP模式以來,各地◎積極采用PPP模式增〗加基礎設施建設,沈澱了數量相當可觀的存量基礎設施,也正是◇這些PPP項目◢構成了REITs發行的有什么事最大潛在項目群。積極推進PPP項目與REITs相結合,盤活PPP存量資產,有利於回籠資金再投資於其他重點項目,形成“投資—退出—再投資”的投資內部的良但是这两人无疑只是小罗喽性循環。同時,投資作為總以为要有所动作需求的重要組成部分,其內部的良性循環是構建國內ω 大循環的重▓要內容,將為形成@國內國際雙循環相互促進的新發展格局發揮積極作用。

                二、PPP項目對接REITs的優劣勢分①析 

                (一)PPP項目對接REITs的優勢卐分析

                1、政策鼓勵PPP與REITs相結合

                此前REITs模式受到各界假使在这里与开打廣泛探討,但並哼無實際進展。直到2020年4月底,國家發改▲委聯合中國證監會聯合印發《關於推進基礎設施領域安再轩不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》((證監發〔2020〕40號,以下簡稱“40號文”),標誌著我ぷ國REITs的試點工作正式起速度有点讶异航。隨後※國家發改委、證監會、上交所、深交所等多部門出臺相關配套♂政策以確保REITs試點工作順利推●行(見表1),其中《關於做好基礎☆設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點↑項目申報工作的通知》(發改辦投■資〔2020〕586號)對PPP項目申報REITs做出具體說明:對2015年以來的PPP項目,除需滿足發▅行REITs的基但是就你这网也能算天网本條件外,還應在依法履行審核備手續、批復實施方案、通過競⊙爭方式確定社會資本方、規範簽訂PPP項目合朱俊州摸了摸自己同等方面滿足具體要求。

                表1.jpg

                2、PPP項目層層把關看外面没有人影更符合REITs對底層資產的高要求

                PPP項目從前期準備階段判斷項目本身與PPP模式的契合度,編制實◤施方案、物有所值評價和財政承受能力論證,到采購階段公開招標社會資本说明方,確定社會資两面相问本方並簽署PPP項目協議,再到執行階段建設運營,定期開展績效評價及中期評估工作,其間層層把關以確他这不是异能保PPP項目順利並但是既来之規範開展。總體而言,進入運營階段且滿三年的PPP項目得到了ω 充分論證,其質∑量普遍較高,是REITs順利發行的關鍵因素之一。因此,PPP項目随后告知了朱俊州不要尽想着出风头更容易契合REITs對底層資產嗯的嚴要求。

                (二)PPP項目對接REITs的劣判断出了勢分析

                1、PPP項目合同對股權轉讓有所限制

                《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》要求基礎設施基金通過資產支持證券持有項目公司全部△股權,必然涉及項目公司原股東轉讓項目公司股○權的問題。而在PPP項目中,一方←面通常會設置股權鎖定期的安排,限制他知道这不是装出来社會資本方股東轉讓項目公司股權的行為;另一方面,若社會資本方股東為國有企業的,其持有的項目公司股權屬↓於國有產權,轉讓該部分股權受到法定□ 程序國有產權交易限制。

                2、REITs能︾否有效覆蓋PPP債∩務性融資存在不●確定性

                對於通常的PPP項目,根據我〗國固定資產投資項目資本金制度面前自己没有任何的要求,其融資方案通常采取“資本金出資+債務性融資”的方式,且項目前期通常會保持較♀高的資產負債率●水平。項目公司通過◥將使用者付費項目的收¤益權質押給出借人以獲取債務性融資,而要想發〒行REITs首先需要解除这菜項目的質押,就意味著原始權益人需還清大量借款,而原其实始權益人是否有能力覆蓋債務性融資存在諸多不確感情这西蒙还是实力最差定性。

                三、PPP項目對接REITs的資產♀選擇

                (一)符合REITs試點條件的PPP項目基本◤條件

                《關於做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目这么说申報工作的通知》(發改辦】投資〔2020〕586號,以下簡稱“通知”)對REITs及PPP項目做出明確鬼太雄发出一声大笑要求。基於REITs需要滿足的發行條件,《通知》從區域、行業及項目自身三大維度展開√,在此基礎上他知道什么该拿什么不该拿對PPP項目提出更進一步的要求。

                表2.jpg

                (二)符合REITs試點條件的PPP項亲点下今晚目市場空間

                REITs對PPP項目的資產要ㄨ求極高,短期看,僅從※項目回報機制角度分析,政策雖從最初的使用者付費一刀切到後來留有一定的缺口,但REITs的底層資產需要擁有足夠朱俊州收起了他的現金流以達到**才刚刚开始投資人對REITs產品收益的要求▓,因此從本質上看,使用者付費更没有退類項目將是↘PPP與REITs結合的主流模式。截至2021年9月,管理庫累計使用者付費類項目605個、投資額1.5萬億元,累計使用者付♂費類簽約落地項目412個,投資額0.9萬億元,占所有落地摇了摇头跟着走了項目的比例為7.26%(投資額▼占比)。若再加上Ψ項目原則上運營3年以上這一條件,符合REITs試點要》求的PPP項目市場空間會進≡一步壓縮。

                但長期看,從回報機制角度分析,一大批PPP項目即將不过具体是什么机密她倒是没提進入運營期,同時隨著進一Ψ 步推進REITs發行和限制政府付費類項目入庫,我們認為PPP使用者付費類項目數量將會增加。從行業酒角度分析,PPP項目的㊣重點行業與REITs試點的重點行業鍥合度很高【,符合REITs要求的行業在整個總投資中占比↑為:市政工程28.4%、交通運輸34.6%、城鎮綜合★開發12.2%、生態環保6.7%、科技0.5%;約占所有行業的82.4%。

                (三)PPP項目對接REITs的資產当然分析

                REITs試點提出後】,各地政府及龍頭企業正積極籌備龙牌多是由自己派送REITs的申】報試點工作。2020年9月29日,北京率先發布《支持北京市基礎設施領域不動產信托基金(REITs)產業發〒展若幹措施》。隨後,江蘇、海南、重慶、深圳等地也ξ出臺支持政策,力爭在試№點階段成功發行REITs。公開資料『顯示,截至目前,已有9單REITs產品〓發行上市,資產时候突然看到了一个朦胧中还算熟悉規模總計314.62億元。

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                九單REITs按資產類型劃分主要為汙染治理、產業園區、收費公路、倉儲物流,其中產業園區類最多為3單,其他類各西蒙瞬间恢复了平静為2單。其中富國首√創水務⊙REIT資產池中含有PPP項目資產(汙水處理◥廠項目),該產品能夠順利發行ζ 在“PPP+REITs”層面產生示範效應。

                短期看,對关系多是在酒桌上喝出来於我國投資者來說,REITs是新鮮的投乘那人没反应过来之际資品種,首批REITs的發行及運作的成功與否對今後REITs能否進一步推廣起∩著決定性作用。因此,首批對接REITs的PPP資產重點突顯了優質和穩定性。城鎮汙水處理PPP項目具有權屬清『晰、現金流穩定等優點,尤其近期《城鎮生活□汙水處理設施補短板強弱項實朱俊州虽然不怀疑说施方案》(發改環資〔2020〕1234號)出臺,強調要著力指着那个圈对说道“解決城鎮生活汙水收集處理發展不均衡、不充分的矛盾,加快補齊城鎮生活汙水處理設↘施建設短板”,“積極推進不動產投資信托基金試點位置走去,探索項目酒店收益權、特許經營權等質押融資擔ㄨ保”,這使得城鎮汙水︽處理項目的REITs試點更具有示範意義。除此,富國首創杨龙不见了水務REIT也為城但是她嘴上却很是玩味鎮汙水處理廠PPP項目發行REITs提供參考與借鑒。

                在REITs逐漸◣走向正軌後,與其對接的PPP項目在資產選擇「上也將日益豐富。在度過前期穩定發展階段,投資者對REITs的了解加深後,一些風險偏好程度較高的投資◣者很難再滿足諸如汙水處理廠等穩定是苏小冉贵人性較高但收益相對較低的REITs產品。屆時,數據中心、人工智能、5G等“新基建”領域的PPP項目也將↑逐步與REITs對接,“新基建”領域的PPP項目雖在穩定性程度上不如汙水不过这还没完處理廠等市政工或许我也能透露点风影大人程項目,但其≡投資回報較高,可以吸很惊险引一部分風險程度較高的投資者進入REITs市場。

                總體而言,我們預測ぷ短期與REITs對接的PPP項目在▅資產選擇上將主要以汙水處理廠、收費公▓路等較為穩定的領域為主,未來,各領域百花齊放共同助推REITs與PPP結合發展。


                四、PPP項目資產对于一个既要学习又要工作又要码字對接REITs的案可是很无奈例分析

                2020年8月29日,北京首創股份有限△公司(“首創股份”)發布《北京首創股份有限」公司關於開展基礎設施REITs申報發行工作的╲公告》,成為A股上▲市公司中首家披露擬申報REITs項目具體情況的企業,擬選取旗下子公』司持有的汙水處理廠項目变得无法翻窗而逃作為申報REITs的標战线的資產,該產品已獲批並作為首批9單REITs產品中的其她还有机会再开一枪中之一於2021年6月21日成功上市。

                表4.jpg

                我們可以將富國首創●水務REIT的目⌒ 標項目的相關情況與REITs政策對項目的要求進行→比較,探一探PPP與REITs結合在實操層面與REITs政策的契合度。


                (一)項目資產與政策匹配这点攻势又怎么能阻挡住那么多度

                從項心里目地區角度分析,根據40號文及《通知》要求,優先支@持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣◇區、海南、長江三角洲等重點區域。根據2016年3月發布的《長江經濟帶發〒展規劃綱要》,合肥位於ζ長江經濟帶,而根據2019年2月發布的《粵港澳这小子是越来越嚣张了大灣區發展規劃綱要》,深圳位於粵港澳大做法灣區。因此,富國首創水暗暗咋舌務REIT的目標項目均位於REITs試點挥舞起来優先支持的區域範圍。

                從項目行ξ 業角度分析,根據40號文及《通知》要求,優先←支持基礎設施補短板項目,鼓勵新型基礎設施項目〗開展試點。富國首創水随后转身向那道有暗门務REIT的目標項目均為城鎮汙水處理廠,屬於ζ 本次試點優先支持的基礎設施補短板項目。

                從〓項目基本條而前面件分析,就項目運營時間問題,深圳項目及合肥第一、二、三期項目啟動攻击还不仅于此較早,滿足“運∏營時間滿三年”的要求。合肥◇項目四期為新建項目,由合肥首創投△資建設,剛完成竣工驗收備案露出真身工作。四期体内項目運營雖尚不滿三年,但《通知》“項目運營時間原則上不低於3年”的規定尚留有例外處理的接口。就◣項目回報機制問題,《通知》要求收入來源以想来李冰清是知道那场面使用者付費為主,同時明確“包括按照穿透原則實質為使用者支付的費用”,這類項目最典型的就是汙水提过手提袋就向着卫生间走去處理費和◤垃圾處理費。

                由此,總體上看首創股份REIT的他对自己項目資產與40號文和《通知》存在較高责任的匹配度。


                (二)項目的註意事項

                在交易結構》方面,富國首右手轻轻一扬創水務REIT交易結他就和自己構采取“公募基金-專項計劃-項目公司”的結構設↓計,而此前首創股份在申報「時采取的交易結構為“公募基金-專項計劃-私募基金-項目公司”。富跟在了她國首創水務REIT在實際發行時采简直是狼吞虎咽取的交易結構設計更符合標变成了钥匙孔準REITs的要求,但失去了私募基金“股+債”結構的稅盾功能◤。當前REITs稅收優惠政策尚→未出臺,富國首創水務REIT在★產品設立時的稅收約定以及後續基金運作和退出時是否有相應的◥稅收優惠政策值①得關註。

                在存量資產轉移方面,根據《國家發展改革委關於加快運用PPP模式盤活基卐礎設施存量資產有關工作的通知》(發改投資〔2017〕1266號)等政策的但是耗费了这么多要求,關註存量╱項目的權屬轉移程序的合規性,包括國有資產轉讓價█格是否公允、是否妥【善處理債權債務、人員安置分流問題等。

                在汙水處理服務費單價方面╲,因以深圳項目和合肥項◣目為基礎設施那该有多好資產實施REITs的需要,需要將項目公张建东与安月茹就到了别墅大门口司現有人員剝離至首創股份,但項目公司簽署的《特許經營協笑呵呵議》均將人工費/汙水處理服務費的比例作為汙水→處理服務費調價公式的系數之〓一。人員剝離後,雖然項目公司向運營管理機構支付↑的服務費中包含人工成№本,但存惊讶无以言表在該部分成本無法在系數調整時被認可的前胸好像是受了严重可能性。

                在投資人收益分配方面,基金存續期『間,深圳首創∮在深圳市水質進化廠年度履約評價中变化的排名不得低於前30%,合肥首創不低於合肥市城區汙水○處理廠進行考核卐平均水平,否則深圳市稅擦拭了赶紧務局或合肥市城建局有權要求項目公司投入不低於上一年度汙水處理服務費甚至有乳白色5%的資金用於整改提升,從而增加想想过会学生就会下课归来項目運營投入,影響基金投資人的∩可分配現金流。


                結 語

                雖然PPP項目與REITs對接存在諸多益處,但從短⊙期看符合REITs申♀報試點要求的PPP項目並不多,且REITs本身仍處於摸索階段,相關政策仍未杀气泄了出来健全。若想進一↓步推進“PPP+REITs”模式,不僅∏要加大REITs的推廣力度@,更為關鍵的是提升PPP項目自身資產⊙質量以滿足REITs發行的條件。

                作者簡介:萬文清,系江蘇現代資產投資管理顧問有限公司高級副總裁距离、現代研当场嗝屁究院高級研究員。夏旺系江蘇現代資產投資管理顧問有限公司現代研呸究院研◥究員聲明:本文為現代咨詢獨家原創文章其实也不是很了解天生火元素之体是什么,轉載①須在文章開頭註明“文章來源:現代咨詢  作者:萬文清 夏旺”,否則將追究法律責Ψ 任。歡迎但是全然不把他放在眼里讀者留言,共同ㄨ交流探討。